Необходимо ли вносить сведения о зонах с особыми условиями использования территорий в договор ипотеки?

При продаже земельного участка продавец должен указывать в договоре купли-продажи все ограничения, установленные для этого участка. В противном случае, на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, государственный регистратор может приостановить регистрацию. Важно помнить, что, согласно ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничения на использование земельных участков могут устанавливаться в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

В свою очередь, Росреестр сообщает: все действующие ограничения и обременения, включая ЗОУИТ, должны быть учтены и отражены, в том числе и в ипотечных договорах.

Однако есть нюанс: согласно статье 26 Закона № 342-ФЗ, ЗОУИТ, установленные до 1 января 2026 года, считаются действующими, даже если их нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В своем письме Росреестр подчёркивает, что важно учитывать все ЗОУИТ, вне зависимости от того, внесены ли они в ЕГРН или содержатся в других источниках, таких как государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) субъектов РФ.

При этом если в законе установлены дополнительные зоны и ограничения, о которых залогодатель не знает и которые не указаны в договоре, то Росреестр считает, что залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обязательств по ипотеке или изменения условий договора, ссылаясь на статью 12 102-ФЗ Закона об ипотеке и статью 336 Гражданского кодекса РФ.