Что изменилось в законах о недвижимости с апреля 2026 года?

Требования к проверке созаемщиков

1. Расчет долговой нагрузки. Банки будут считать ежемесячный платёж исходя из всего одобренного лимита по кредиту, а не из фактически потраченной суммы. Это формально увеличит долговую нагрузку заёмщика и может привести к отказам в новых кредитах.

2. Подтверждение доходов выпиской по счёту. Выписка теперь принимается только для подтверждения:

• зарплаты,
• пенсии,
• социальных выплат,
• доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Для других поступлений потребуются дополнительные документы.

3. Доходы ИП. Предприниматели больше не могут подтверждать доход документами, выданными самими себе. Теперь нужны налоговые декларации и книга учёта доходов и расходов.

4. Оценка «иных доходов» зарплатных клиентов. Банки не могут использовать внутренние модели ЦБ для оценки доходов, кроме зарплаты. Ранее одобренные модели разрешено применять не более года с даты одобрения. После этого для любых других доходов потребуются подтверждающие документы.

Финансовый контроль сделок

С 1 апреля 2026 года Росфинмониторинг повысил порог обязательного контроля для банковских сделок с недвижимостью с 5 млн до 75 млн рублей.

Для профессионалов рынка (риелторов, нотариусов, юристов) лимит остался прежним — 5 млн рублей.

Цель изменения — снизить нагрузку на банки и само ведомство, убрав из-под автоматического контроля массовые «бытовые» сделки, чтобы сосредоточиться на действительно крупных операциях.

По мнению экспертов, это упростит жизнь рядовым покупателям, снизив риск блокировки средств при покупке недорогого жилья.

Реализация ипотечного жилья банкротов

С 3 апреля 2026 года вступает в силу новый порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья банкрота.

Алгоритм распределения средств (после вычета расходов на торги и сохранность залога):

• 80% — залоговому кредитору (в пределах суммы долга, включая неустойку).
• 10% — кредиторам 1–2 очереди (при нехватке иного имущества).
• 10% (не более суммы первоначального взноса и уплаченных платежей) — самому должнику.
• Остаток — залоговому кредитору для полного погашения долга.
• Оставшиеся после этого средства — должнику.

Важно: суд может уменьшить выплату должнику, если она явно превышает разумную потребность гражданина и его семьи в жилье.